O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) possibilita a alocação no mercado imobiliário sem a necessidade de comprar um imóvel, e chama a atenção pelas promessas de renda passiva. Através da venda de “pedaços” dos fundos, as chamadas cotas, são captados recursos para aplicação em ativos do setor.
Existem diversos tipos de fundos imobiliários, e eles são categorizados de acordo com o produto comprado pelos gestores. Todo FII possui um regulamento que, dentre outras disposições, determina a política de investimento, que estabelece as decisões tomadas pelo administrador.
A política pode ser específica e estabelecer, por exemplo, que o FII invista apenas em imóveis prontos destinados ao aluguel de salas comerciais, ou ser genérica e permitir ao fundo adquirir imóveis prontos em geral ou em construção, os quais poderão ser alugados ou vendidos.
FII de tijolo
FIIs de tijolo são fundos fechados que compram ativos físicos, ou seja, imóveis já construídos, como prédios corporativos, galpões logísticos, fábricas, hospitais, entre outros. O dinheiro recebido pelos cotistas é proveniente do pagamento de aluguéis dos locatários, e, como todo aluguel, é recebido mensalmente.
“O investidor consegue, assim, comprar ativos que normalmente não teria acesso no mercado imobiliário por um preço muito mais acessível”, explica Renato Ruman, assessor da área de alocação da BS/ BRA
Outra vantagem, aponta Renato, é a gestão ativa por parte das gestoras de FIIs, que fazem todo o investimento e alocação da melhor forma possível no mandato do fundo. “A maior parte dos FIIs de tijolo também possuem uma carteira pulverizada possibilitando a diversificação do portfólio”, complementa ele.
FII de papel
Já os fundos de papel consistem em comprar ativos que financiam o mercado imobiliário. Sendo assim, alocam em ativos de renda fixa (CRIs) lastreados em imóveis, podendo ter indexador IPCA+, CDI+, IGPM+ ou até pré-fixados. “Nesse segmento, o cotista não está comprando cotas do imóvel, mas sim comprando uma carteira pulverizada de recebíveis”, afirma o assessor.
O especialista aponta o principal benefício desse tipo de investimento como a indiferença quanto a ter ou não alguém para alugar o imóvel, uma necessidade nos FIIs de tijolo, “gerando maior rendimento mensal para o cotista e uma menor volatilidade no ativo, visto que o fundo é credor de títulos de dívida e na maioria dos casos assegurado por garantias reais (AF) escrituradas em cartório”.
FII de desenvolvimento
Os FIIs de desenvolvimento captam recursos para realizar investimentos em projetos embrionários de construção nos mais diversos segmentos. Nessa classe, os FIIs entram com equity/participação nos projetos.
Nesta categoria, não há rendimentos mensais inicialmente, e existe o risco do projeto, pondera o assessor da BS/BRA, mas o investidor terá uma vantagem no longo prazo, afirma ele, se beneficiando de vendas dos ativos recém-construídos. “Possivelmente existirá um ganho financeiro mais robusto por parte do cotista com o passar dos anos”.
FII híbrido
O FII híbrido se caracteriza pelo investimento em variadas classes do mercado imobiliário, podendo ter uma mescla de ativos em carteira. O administrador pode adquirir imóveis físicos, em construção, participação em projetos, e até comprar ações em bolsa de empresas do ramo imobiliário.
“A vantagem para o cotista é ter, em um único veículo, a possibilidade de investir em diversas classes do segmento imobiliário”, diz Renato. Outro benefício é que o gestor pode verificar o ambiente macroeconômico para adaptar a carteira como julgar melhor para o momento, conclui.
FII de fundos
Por último, também existem os fundos de fundos imobiliários, que investem em cotas de outros FIIs disponíveis no mercado.
O cotista é beneficiado por uma pulverização de classes de FIIs, mesmo investindo em apenas um ativo, de acordo com Renato. Além disso, ao delegar a gestão a alguém que entende do assunto, é possível garantir “as melhores oportunidades, qualitativamente e quantitativamente”.
Qual o melhor tipo de FII para investir?
Apesar do grande avanço no número de investidores, número de veículos e aumento do patrimônio, a classe de FIIs ainda é extremamente pequena se comparada à países desenvolvidos, afirma o assessor.
No atual contexto macroeconômico de crescimento, junto ao controle da inflação e possível queda da taxa de juros brasileira, Renato estima um ambiente sólido e propício para a valorização do segmento a partir do ano que vem.
Com relação à valorização da cota, a classe que se beneficia desse contexto são FIIs de tijolo com gestão ativa, segundo ele, “visto que muitos estão sendo negociados, ainda, abaixo do valor patrimonial”.
O assessor ainda ressalta que é interessante estudar bem o fundo no qual pretende investir, a fim de realizar uma alocação consciente e lucrar, analisando de forma qualitativa cada FII disponível e cada ativo em carteira.
Aos que buscam rendimentos mensais, os FIIs de recebíveis possuem maior rendimento e tendem a ser mais estáveis, aponta Renato. Ele ainda indica “um fato interessante”, uma nova classe tem surgido com força desde 2021: os Fiagro”, fundos com as mesmas características dos FIIs de recebíveis, mas que aplicam em ativos de investimentos do agronegócio, sejam eles de natureza imobiliária rural ou de atividades relacionadas à produção do setor.
