Conheça os três Fundos Imobiliários que mais crescem em 2024

Fundos Imobiliários (FIIs), por si só, ficam entre as modalidades de investimento mais citadas quando o assunto é renda passiva. Agora, com a Selic em queda, eles podem ser uma alternativa ainda melhor para aqueles que buscam retorno maior que a taxa de juros básica, incluindo quem deseja migrar de renda fixa para ativos reais. 

Em 2024, os FIIs que ocupam os três primeiros lugares do ranking de valorização por cota e proventos são Merito Desenvolvimento (MFII11), Tivio Renda (TVRI11) e XP Properties (XPPR11), que avançam 14,22%, 12,28% e 11,90%, respectivamente. Coincidentemente, os três são do segmento de tijolos. 

Merito Desenvolvimento (MFII11)

O fundo MFII11 compra participações em empreendimentos que estão sendo realizados, de acordo com o analista de investimentos da Nomos Reydson Matos. 

Ligada à área residencial, a gestora está presente em vários estados do Brasil, mas há uma concentração mais forte das teses em São Paulo, que são voltadas para o público de média e baixa renda, com uma concentração menor em alta renda.

O analista explica que, como o MFII11 compra participações, geralmente por cotas do equity, ele faz com que o financiamento dos empreendimentos seja, na verdade, feito através do dinheiro do fundo. 

Cerca de 61% dos financiamentos dentro do fundo são via dinheiro próprio, enquanto o restante acontece nas duas modalidades mais comuns do mercado imobiliário brasileiro: SBPE – Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – e Minha Casa Minha Vida. Sendo assim, há risco de execução e também econômico. 

Ainda assim, nos últimos 12 meses, MFII11 conseguiu entregar um yield de 13%, além de estar entregando bons retornos há bastante tempo. 

“A gente está falando de um fundo de tijolos que entrega acima de 1%. Isso é muito alto. Muito acima da média de mercado”, ressaltou.

Por outro lado, ele frisa que o fundo tende a ter um perfil de risco maior, possuindo apenas 30.000 cotistas, patrimônio de R$ 501 milhões e baixa liquidez na Bolsa. “Não é para grandes instituições, é realmente para a pessoa física, para o cara menor.”

O analista destaca ainda que o fundo negocia abaixo do seu valor patrimonial, o que é muito bom, a 0,93 vezes. Dessa forma, ele teria o ativo na carteira, sendo uma uma boa aposta para os próximos 12 meses, já que vai estar entregando algo acima de 12%, que faz sentido como fundo de tijolo.

“Claro, é um fundo com risco maior, porque você não recebe aluguel, mas sim a partir dos desenvolvimentos da construção da venda em si, dos ativos em carteira”, explicou. 

Tivio Renda (TVRI11)

Segundo Reydson, TVRI11 é um fundo totalmente diferente e grande, com patrimônio acima de R$ 1 bilhão. A operação dele é feita em dois tripés: renda urbana e lajes corporativas. 

O analista aponta que o fundo tem uma carteira bem extensa, formada por 63 ativos em várias regiões do Brasil. A vacância – área bruta não locada e que não obtém receita – é baixa, por volta de 3%.

“É um fundo que consegue manter uma boa receita, tem uma alavancagem menor, liquidez em Bolsa muito alta e hoje negocia acima do seu valor patrimonial, em torno de 1,07 vezes”, disse.

Dado que TVRI11 tem receita próxima de 100% do seu potencial, o analista pontua que o fundo tem distribuição de dividendos bem alta quando se trata de sua classe. Até o fechamento do mês de fevereiro, ele estava entregando yield anualizado de 11,12%. 

Para 2024, ele enxerga algo próximo a 10%, o que, pensando nas expectativas de juros e inflação, principalmente para a classe de tijolos, é “interessante”. 

“Apesar do fundo não ter uma expectativa tão alta de ganho de capital, vai entregar uma renda boa em termos de dividendos, e, por ser do tipo tijolo, a volatilidade é mais baixa”, afirmou.

XP Properties (XPPR11)

O XPPR11 tem três ativos: uma participação de cerca de 30% em um prédio na Faria Lima e dois prédios em Barueri, onde acumula perto de 50% de participações. 

De acordo com Reydson, ele é um fundo pequeno em termos de liquidez, negociando em torno de R$ 400.000 diariamente, “que eu considero ok para o investidor pessoa física, mas um pouco difícil para investidores mais institucionais”, argumentou.

Ele frisa que esse é um fundo que negocia bem abaixo do price book – valor patrimonial –, próximo a 0,38 vezes. Além disso, tem uma dívida muito alta, em torno de R$ 590 mihões devido a alguns CRIs que foram emitidos. XPPR11 também apresenta uma vacância próxima a 43%, o que tem pesado na distribuição de dividendos, 0,4% ao mês e 4% ao ano. 

“É um dividendo baixíssimo, justamente por dois efeitos: a alavancagem muito alta, que gera uma despesa de juros muito elevada, e o espaço físico livre também muito alto”, ponderou.

A vacância de 43% é resultado da última andada que o fundo deu nos últimos 12 meses, quando saiu de 47% para o dado atual, andando apenas 4%. Dessa forma, o analista afirma que a cota precisa mostrar que consegue reduzir o número.

O analista sugere que esse pode ser um investimento bom para aqueles que querem realmente ter um ganho de capital, mas que é uma posição mais especulativa, porque “apesar do desconto alto no valor da cota frente ao patrimônio, não podemos esquecer que o total da dívida é acima do que o patrimônio por cota representa” destacou.

O setor de tijolos é o melhor?

Segundo Reydson, em termos de rendimento para os próximos 12 meses, esses ativos provavelmente vão se tornar mais escassos no mercado justamente pelo efeito da queda de juros. 

Ele ressalta que o Brasil, principalmente São Paulo, tem uma carência muito grande em habitação, então é um tipo de negócio que vai continuar grande para crescer. 

“O destaque realmente deve ser para os residenciais, como o MFII11, que realmente atacam de frente o segmento residencial, no qual há uma carência maior”, concluiu.

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