Allos [ALOS3] e Iguatemi [IGTI11] são melhores que fundos imobiliários de shopping, diz Max Bohm

Isabela Jordão

Grandes fundos de ações têm geralmente 15 ou mais ativos no portfólio por um motivo. O mesmo que torna os shoppings a melhor alternativa de investimento no varejo, por mais que se esteja fora do momento para se posicionar em empresas do setor isoladamente: diversificação. 

Ademais da vantagem operacional, administradoras de shopping centers como Allos [ALOS3] e Iguatemi [IGTI11] “estão sendo negociadas com um desconto excessivo em relação aos maiores fundos imobiliários do mercado, mesmo tendo ativos de melhor qualidade”, diz o analista Max Bohm no mais recente relatório da Benndorf Research.

Ambas as companhias se destacam com um nível alto de cap rate, “principalmente se compararmos com grandes fundos imobiliários que investem em shoppings”, como XP Malls [XPML11] e Vinci Shopping Centers [VISC11]. “Essa é uma distorção que não vai durar muito tempo”, alertou Max, recomendando a compra tanto de ALOS3 quanto IGTI11 enquanto é tempo. 

“Em outras palavras, hoje é melhor investir em ALOS3 e IGTI11 do que em fundos imobiliários de shopping”, completa. 

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Em si mesmos, o operacional dos shoppings tem em seu núcleo uma diversificação natural que mitiga os riscos de uma única varejista, argumenta o relatório, distribuído exclusivamente para clientes da Nomos Investimentos. Assim, crises como as que sobrevieram recentemente em Magazine Luiza [MGLU3], Casas Bahia [BHIA3] e Americanas [AMER3] têm efeito ínfimo na receita de administradoras de shoppings. 

Ainda, por mais que tenham surgido nos EUA dos anos 80, os shoppings ganharam um diferencial de brasilidade em solo tupiniquim. “Aqui no Brasil, shopping é sinônimo de varejo e experiências. As pessoas vão ao shopping para passear com segurança, apreciar um restaurante legal e ir ao cinema ou ao teatro.” 

Justificada a validade dos shoppings enquanto setor vantajoso para investimentos, Max Bohm destaca Allos e Iguatemi como as melhores alternativas do segmento. Ele afirma que as duas negociam a múltiplos convidativos e tendem a se beneficiar do fechamento da curva de juros longos – “algo que devemos ver mais à frente”, projeta. 

Allos é o resultado da união de BRMalls e Aliansce Sonae. Hoje, é a maior empresa de shoppings da América Latina, com quase R$ 3 bilhões em receita líquida e mais de 2 milhões de m² de área bruta locável (ABL), com 58 shoppings e mais de 15 mil lojas. 

“Enxergamos ALOS3 como um dos melhores veículos para se expor ao varejo”, diz o relatório. O papel negocia a 7,5x EV/Ebitda, com dividend yield próximo a 6% e valor justo de R$ 32,00, equivalente a um potencial de alta superior a 36%. 

Já Iguatemi detém um portfólio com catorze shoppings, dois outlets e quatro torres comerciais, que totalizam mais de 720 mil m² de ABL, sendo quase 500 mil próprios. “Enxergamos IGTI11 como mais uma ótima opção para surfar o varejo brasileiro, sem correr riscos específicos, negociando a um valuation atrativo de 8,0x EV/Ebitda.”

O valor justo atribuído pela Benndorf é de R$ 32,00 – um upside de 37%.