Como o mercado imobiliário mais caro do mundo tropeçou e não levantou mais

Reversão de fortuna para o mercado imobiliário de Hong Kong é um símbolo do mal-estar da cidade e uma dor de cabeça fiscal para o governo

Hong Kong passou grande parte da última década tentando controlar seus preços imobiliários, há muito tempo os menos acessíveis do mundo. Agora está tentando sustentá-los – e a mais recente série de medidas, revelada na última quarta-feira (28), provavelmente ainda não será suficiente. Isso é tanto um símbolo do quão enraizado se tornou o mal-estar econômico da cidade, quanto um problema fiscal significativo para o governo, que depende fortemente das vendas de terras.

Na quarta, Hong Kong eliminou uma série de restrições à compra de imóveis que existiam há pelo menos uma década. Isso incluía um imposto de selo de 15% para não residentes permanentes e de 7,5% para pessoas que já possuem uma casa. Vender um apartamento dentro de dois anos da compra costumava incorrer em um imposto adicional. Isso agora acabou.

O banco central da cidade também relaxou algumas restrições de empréstimos para hipotecas. Hong Kong, com sua geografia montanhosa, indústria financeira anteriormente em expansão e oferta cuidadosamente controlada de terras, tem sido há muito tempo um dos mercados imobiliários mais caros do mundo. A empresa de pesquisa Demographia classificou o mercado imobiliário da cidade como o menos acessível por 13 anos consecutivos, mais recentemente em março do ano passado.

Os preços medianos das casas eram quase 19 vezes maiores que a renda mediana dos domicílios no final de 2022, de acordo com a Demographia – quase o dobro do mesmo índice para São Francisco.

No entanto, o mercado deu uma guinada acentuada para pior recentemente. Os preços das moradias caíram 23% desde 2021, de acordo com um índice amplamente observado da agência imobiliária Centaline. As transações imobiliárias tanto no mercado primário quanto no secundário em 2023 totalizaram cerca de US$ 50 bilhões, uma queda de quase 30% em relação a 2019.

Eliminar vários impostos de selo pode impulsionar as transações no curto prazo. Novos residentes na cidade, na maioria da China continental, podem ter sido desencorajados a comprar apartamentos devido aos altos custos de transação.

As ações da agência imobiliária Midland dispararam 35% nos últimos dias. Mas reverter o mercado como um todo pode ser mais difícil. As taxas de juros permanecem altas por causa da paridade do dólar de Hong Kong, o que significa que ela precisa seguir a política do Federal Reserve.

Mas a economia e o mercado de aluguel permanecem fracos. Os rendimentos de aluguel de cerca de 3% ainda estão cerca de 1 ponto percentual abaixo das taxas de juros para novas hipotecas. Os estoques dos incorporadores estão em um recorde de 25 meses, de acordo com o JPMorgan.

O fornecimento no mercado secundário também pode aumentar: os vendedores não precisam mais manter propriedades por dois anos para evitar impostos extras. E uma fonte chave de capital especulativo – a economia chinesa – permanece lenta.

O mercado imobiliário da China está em uma profunda recessão. Enquanto isso, o setor financeiro de Hong Kong, seu ganha-pão, está em sérios apuros.

Novas listagens em Hong Kong arrecadaram apenas cerca de US$ 6 bilhões no ano passado: uma queda de quase 90% em relação a 2020. O interesse global em ações chinesas está diminuindo, e a posição regulatória desconfortável de Hong Kong – entre reguladores chineses e americanos – pode tornar difícil reverter essa queda.

A demografia também não é favorável. Centenas de milhares de residentes saíram após os distúrbios políticos, a lei de segurança nacional de 2020 e as rigorosas medidas de controle da Covid-19. A população se recuperou no último ano, mas ainda é ligeiramente menor do que no final de 2019.

E a população restante está envelhecendo rapidamente. Residentes com 65 anos ou mais representavam 22,4% da população total no final de 2023, comparado com 17,4% cinco anos antes.

Hong Kong se esforçou para manter os preços das propriedades sob controle quando a economia estava em alta. Agora que o boom acabou, pode ser tão difícil sustentá-los.

(Com The Wall Street Journal; Título original: How the World’s Priciest Property Market Stumbled; tradução feita com auxílio de IA)