Os governos locais enfrentam o desafio de permitir a queda dos preços dos imóveis
Depois de ficarem presas em uma recessão imobiliária por dois anos, cidades em toda a China estão dando sinal verde aos desenvolvedores imobiliários para reduzirem os preços dos novos imóveis e reviverem as vendas. No entanto, eles estão encontrando resistência por parte dos proprietários que não querem ver o valor de suas propriedades diminuir.
Ao contrário dos Estados Unidos, onde os preços dos imóveis são amplamente determinados pelas forças do mercado, controles de preços rigorosos do governo têm sido usados há muito tempo na China para ajudar a sustentar os valores imobiliários.
Os índices oficiais de preços das casas para as principais cidades chinesas, que subiram por anos, têm se mantido surpreendentemente bem apesar da profunda queda nas vendas de novas casas.
Em Huizhou, uma cidade do sul da China perto da metrópole de Shenzhen, um dos maiores desenvolvedores estatais do país reduziu seus preços durante um feriado nacional no início de outubro. Apartamentos em Poly Sunshine Town, um grande complexo de arranha-céus, estavam à venda por cerca da metade do preço que outras unidades foram vendidas em 2020 e 2021.
Os preços mais baixos foram recebidos com forte oposição dos moradores que anteriormente compraram casas no mesmo empreendimento. Alguns deles reclamaram com autoridades governamentais locais, acusando o desenvolvedor de perturbar o mercado e exigindo compensação por suas perdas.
Sob pressão, a autoridade habitacional local ordenou que o desenvolvedor, uma unidade do China Poly Group, interrompesse as reduções e invalidasse todos os contratos com os preços mais baixos, de acordo com o National Business Daily, um veículo de mídia chinês.
A Poly não respondeu os pedidos de comentários.
Incidentes semelhantes ocorreram em outubro em Wuhan, a capital da província central chinesa de Hubei, e em Xiamen, na província de Fujian, no sudeste, de acordo com agentes imobiliários e relatos da mídia local. Um desenvolvedor em Wuhan que fazia parte de outra empresa estatal pediu desculpas e cancelou suas vendas recentes.
Os conflitos mostram o difícil equilíbrio que a China está tentando alcançar ao tentar fortalecer um setor imobiliário em declínio sem irritar os cidadãos e potencialmente causar instabilidade social.
Há também o risco de danificar ainda mais a confiança do consumidor e prejudicar o consumo se as pessoas esperam que suas casas – que estão entre seus ativos mais valiosos – percam valor.
“Esta é uma disputa entre proprietários, desenvolvedores e governos locais, enquanto o mercado continua a afundar”, disse Bruce Pang, economista-chefe da Jones Lang LaSalle na China.
O mercado imobiliário em declínio tornou-se um grande obstáculo para a recuperação econômica da China, e as autoridades e formuladores de políticas chinesas fizeram diversas tentativas para ressuscitar a demanda dos compradores.
A queda nas vendas foi a principal razão pela qual a gigante imobiliária Country Garden falhou em pagar sua dívida internacional em outubro. Os calotes de dezenas de desenvolvedores assustaram muitos potenciais compradores de imóveis, fazendo com que as vendas das empresas imobiliárias privadas sobreviventes caíssem ainda mais.
As vendas da Poly têm se mantido relativamente bem porque os compradores têm se aproximado dos desenvolvedores estatais financeiramente mais fortes. Mas, como muitos de seus pares, a empresa tem grandes estoques de imóveis para vender.
Os desenvolvedores imobiliários chineses precisam registrar seus preços junto às autoridades habitacionais locais antes de poderem vender casas. Os controles de preços do governo ajudaram a manter os valores imobiliários estáveis, efetivamente colocando um piso sob os preços de venda dos desenvolvedores.
Nos últimos meses, Pequim incentivou os governos locais a reduzirem a maioria de suas restrições à compra de imóveis, já que reviver as vendas se tornou uma missão crítica para os desenvolvedores e para a economia em geral.
O banco central do país instruiu os bancos a reduzirem as proporções de pagamento inicial do financiamento imobiliário, e os governos locais afrouxaram a definição de compradores de primeira viagem, uma categoria que vem com subsídios à compra e outros benefícios.
Grandes e pequenas cidades começaram a eliminar restrições de preços – permitindo, na prática, que os desenvolvedores estabeleçam seus próprios preços. Em lugares onde ainda existem limites, algumas empresas têm oferecido descontos ao fornecer eletrodomésticos gratuitos, vagas de estacionamento, ou até mesmo ouro, para aqueles que estão comprando apartamentos.
Pang, o economista da Jones Lang LaSalle, referindo-se a um slogan comumente usado pelos reguladores chineses, disse: “Se os preços aumentarem excessivamente, isso contradiz o princípio de que ‘a habitação é para morar, não para especulação’. Se os preços caírem significativamente, isso viola os objetivos de estabilização dos preços dos imóveis.”
Em 2011, dezenas de pessoas que compraram casas em uma propriedade em Xangai fizeram manifestações do lado de fora do escritório de um desenvolvedor na cidade depois que ele reduziu os preços médios de venda de seus apartamentos, segundo uma transmissão da televisão estatal.
Em meados de outubro, um vídeo postado na plataforma de mídia social chinesa Douyin – que foi verificado por um agente imobiliário local em Xiamen – mostrou pessoas gritando “reembolse a diferença” do lado de fora de um escritório de vendas da Poly, o mesmo desenvolvedor que havia reduzido os preços em Huizhou.
Em um quadro de mensagens usado pelos moradores para entrar em contato com o governo de Xiamen, um usuário escreveu que o desenvolvedor “maliciosamente” baixou os preços em meio milhão de yuan, equivalente a cerca de US$ 68.000, da noite para o dia. “Imploramos ao governo que defenda nossos direitos, revogue os contratos de venda ilegais e compense os proprietários pelas perdas”, acrescentou.
As autoridades locais, responsáveis pelo controle dos preços dos imóveis locais, muitas vezes intervêm para evitar que essas situações se transformem em descontentamento social.
“Manter a estabilidade social é importante”, disse Tao Ran, professor da Universidade Chinesa de Hong Kong em Shenzhen. Os governos locais também não querem que os preços dos imóveis caiam muito, porque isso poderia fazer com que os valores do terreno despencassem e reduzissem ainda mais uma fonte importante de sua receita, disse ele.
Se os preços não forem reduzidos, seria impossível para o mercado sair do fundo do poço, disse Tao. “As pessoas precisam sentir que isso não é o começo de uma bola de neve”, acrescentou.
(Com The Wall Street Journal; Título original: China’s Property Developers Cut Prices—and Homeowners Are Resisting)