Os fundos imobiliários (FIIs) são alguns dos principais investimentos do leque de opções que o brasileiro possui. Entretanto, alguns pontos ainda parecem obscuros quando o assunto são esses ativos. O desconhecimento, somado ao medo que alguns investidores mais cautelosos têm, cria um ambiente perfeito para dúvidas como: “é possível que o FII no qual investi entre em falência?”.
Carlos Daltozo, head de equities da Eleven Financial, e Daniel Fontana, assessor de renda variável da Nomos, ressaltam que isso é muito difícil. É claro, quedas bruscas nos ativos podem acontecer. Daniel cita HABT11 e DEVA11 como dois exemplos que passaram por problemas recentes.
“Isso quer dizer que o fundo fracassou? Para alguns investidores pode ser que não. Pode ser que esse fundo não tenha fracassado ainda, dado que existem operações ali dentro”, ele acrescentou.
Ele também explica que os FIIs têm dinâmicas bem diferentes do mercado de ações.
“Quando a gente investe em ações, a gente está investindo em empresas e essas empresas podem falir. Quando a gente investe em fundos imobiliários, a gente está investindo em ativos no setor imobiliário, sejam imóveis ou sejam dívidas […] no setor imobiliário”, esclareceu.
Ainda que aconteça algum problema com o imóvel, o especialista sinaliza que, na grande maioria das vezes, o empreendimento possui seguro, o que irá ressarcir a gestora do fundo e, consequentemente, o investidor.
Outra questão que pode ocorrer com os imóveis é a vacância, ou seja, o caso do empreendimento ficar muitos meses sem ser alugado. Neste cenário, indica Daniel, o imóvel passa a ter um custo bastante elevado para ser mantido e, caso o fundo imobiliário só tenha esse braço de investimento, pode acontecer de ter que atrasar a distribuição de proventos.
Ainda nesta situação, ele frisa que o fundo teria que iniciar uma queima de caixa a fim de arcar com impostos ou eventuais obras no imóvel e, em alguns casos, vendê-lo para poder honrar com os investidores.
“Hoje eu vejo fundos imobiliários como algo difícil de falir”, completou.
Diversificação
Carlos destaca que uma das formas que os fundos utilizam para proteger seus negócios e, eventualmente, o investidor, é diversificar. De acordo com Daniel, existem FIIs com mais 50 operações, todas geridas por “uma equipe profissional fazendo a curadoria dos ativos”.
Daltozo também enfatiza a variedade de tipos de fundos. Ele cita como exemplo os FIIs de tijolo e os de papel; enquanto o primeiro diz respeito ao investimento em imóveis reais, o segundo é relacionado à compra de títulos do mercado imobiliário, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCI).
Segundo o especialista, os de papel são mais arriscados, ao passo que investem em títulos que garantem um yield alto.
Como exemplo, ele cita a notícia recente de que a Devant – gestora do DEVA11, também mencionado por Daniel – informou a seus investidores estar enfrentando problemas de comunicação e transparência com a Forte Securitizados, emissora de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) integrantes do portfólio da gestora.
