Novas emissões de cotas deixam FIIs mais atraentes

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O mercado de Fundos Imobiliários (Flls) vive um momento de expansão, impulsionado pelo recorde de emissões de cotas em 2024. Segundo dados da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), os Flls captaram mais de R$ 7 bilhões nos dois primeiros meses do ano, um aumento significativo em relação ao mesmo período de 2023.

Neste ano, alguns Flls realizaram emissões de novas cotas. Entre eles estão o XPML11, GGRC11, JSAF11 e KNR|11. De acordo com o analista de investimentos da Nomos Reydson Matos, as emissões de novas cotas funcionam de forma parecida com follow-ons.

Porém, ele prossegue, os retornos de uma oferta subsequente de ações são mais incertos, e podem levar mais tempo que os de um fundo. Além disso, em uma nova oferta, o acionista tem sua participação reduzida, enquanto na emissão de novas cotas, o retorno pode ser visto no mês seguinte.

“Os riscos são bem menores porque o efeito diluição basicamente não existe, já que é um fundo de investimento, além do patrimônio já tender a ser bem direcionado”, explicou.

Para que as emissões de novas cotas aconteçam, Reydson aponta dois fatores: os fundos negociarem acima de seu valor patrimonial, e as gestoras enxergarem oportunidades no mercado, como o atual, considerando que a Selic caminha para chegar abaixo de 10%.

Nesse cenário, ele exemplifica que o XPML11 busca vários ativos de shoppings que estão descontados, ou seja, com cap rate mais alto, criando uma oportunidade interessante para gerar liquidez.

O analista afirma ainda que as novas emissões de cotas deixam XPML11, GGRC11, JSAF 11 e KNR|11 mais atraentes, justamente por gerarem mais líquidez. O XPML11, por exemplo, que negociava a R$ 15 milhões antes das emissões, passa a negociar R$ 20, R$ 25 milhões, dependendo do volume de dinheiro que entrar.

“Ou seja, geralmente as emissões de novas cotas são bem vindas para fundos, porque ampliam a possibilidade de novos alocadores e reduz riscos”, salientou.

Segundo Filipe Ferreira, diretor da ComDinheiro, com toda essa movimentação de mercado, alguns desses fundos tiveram um preço de mercado reduzido para abaixo do valor patrimonial do fundo, porque quando o gestor faz uma nova emissão para um valor muito acima de mercado, “ninguém compra”

Dessa forma, ele continua, se esse valor de mercado já estiver abaixo do patrimonial, o cotista pode acabar sendo diluído e levando o valor de referência da cota para baixo.

O diretor sugere, então, que o investidor esteja sempre atento a qual a tese por trás dessa emissão, e se tem valor na mesa para compensar essa redução do valor patrimonial da cota, quando ela existe.

“Agora, se é uma emissão acima do valor patrimonial, fica até mais fácil a decisão”, concluiu.

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