Isabela Jordão
Listar ações em bolsa nem sempre é vantagem. Imagine uma empresa de properties, cujo portfólio é o mesmo de um fundo imobiliário e, apenas por não pagar rendimentos mensais e estar listada como ação, negocia com desconto significativo frente ao preço de seus imóveis. Enquanto isso, cotas de FIIs negociam com ágio, com status de renda fixa no imaginário coletivo do mercado brasileiro.
É o caso da SYN Prop e Tech [SYNE3], antiga Cyrela Commercial Properties. A empresa anunciou na última quinta-feira (15) que vai distribuir R$ 440 milhões aos acionistas, o equivalente a R$ 2,88 por ação. O montante refere-se ao lucro apurado pela companhia no primeiro semestre de 2024 e equivale a cerca de 28% do valor da ação no início da semana.
Lucro, aliás, é a nova regra na SYN, que saiu de um prejuízo de R$ 4,1 milhões no segundo trimestre de 2023 para R$ 457,1 positivos no 2T24, conforme balanço divulgado na noite de quarta-feira (14). O cenário agora é de uma posição de caixa líquido relevante.
Os principais beneficiados serão os acionistas. A companhia cortou seu portfólio de ativos pela metade do ano passado para cá, e já adiantou que distribuir dividendos também é prioridade.
A principal operação da SYN aconteceu em fevereiro, com a venda de fatias em seis shoppings para o fundo XPMalls por R$ 1,85 bilhão. O fechamento efetivo da transação aconteceu em junho, com recebimento até o fechamento de R$ 941 milhões e duas parcelas líquidas a receber até final de 2025, de R$ 839 milhões reajustadas ao CDI, em um total de R$ 1,78 bi – quase igual ao valor de mercado (market cap) da empresa hoje, que é de R$ 1,7 bi.
Já na época do fechamento do negócio, o mercado percebeu tudo. Em 27 de fevereiro, data do anúncio da venda para o XPMalls, SYNE3 saltou 70,8%, de R$ 4,68 para R$ 8,01.
“O caixa líquido da transação será prioritariamente destinado à remuneração dos acionistas e ao pagamento de dívidas”, disse a SYN no release dos números do 2T24. Até o final de 2024, o impacto líquido no caixa da companhia referente à transação com o XPMalls será de R$ 1,23 bi, sem considerar o ajuste da parcela pelo CDI.
Redução dos ativos, muito caixa direcionado a dividendos e pouco market cap: a receita tem cheiro de fechamento de capital, comentou o gestor de uma asset brasileira com mais de R$ 1 bi sob custódia ao TradeNews.
“Esperamos uma reprecificação relevante após o pagamento de dividendos, mas ainda assim a empresa ficou muito pequena para estar listada, e a estrutura não é a mais eficiente do ponto de vista tributário e de custo para uma empresa com um portfólio maduro.”
O executivo, que pediu anonimato, afirma não ter informação privilegiada sobre um fechamento de capital, mas aposta em uma operação do tipo por não ver coerência na manutenção da listagem de um negócio com valor de mercado tão baixo e, além disso, a um desconto tão expressivo.
Sim, há também a subprecificação de SYNE3 na jogada. O gestor aponta que o valor justo dos ativos da empresa hoje – incluindo uma estimativa conservadora de valor de venda dos ativos remanescentes, a posição de caixa líquido e os recebíveis da XPMalls – deveria ser próximo de aproximadamente R$ 2,2 bi, um potencial de alta (upside) superior a 30% para o valor atual da ação.
A qualidade dos ativos da SYN é outro fator na jogada. Aproximadamente 70% do portfólio remanescente é composto por ativos premium, como o Shopping Cidade São Paulo, que é o principal ativo da empresa e apenas uma participação minoritária foi vendida ao XPMalls. A SYN ainda possui 60% de participação no shopping.
O executivo acrescenta que o preço atual de SYNE3 é incoerente com a dinâmica da companhia. O negócio é praticamente igual a um fundo imobiliário: não há endividamento líquido e a companhia tem capacidade de pagar dividendos regularmente – apesar de não haver obrigação de periodicidade mensal ou isenção de IR, como é nos FIIs.
Assim, a conclusão é que o panorama não faz sentido da ótica de uma instituição listada em bolsa. “Alguma coisa teoricamente deveria acontecer ali”, seja fechar o capital ou vender mais ativos para distribuir dividendos.
Se a previsão se concretizar, seria mais uma prova de que a história não se repete, mas rima. No ano passado, foi a BR Properties – empresa do mesmo segmento que a SYN – quem se deslistou.
O processo foi parecido com os recentes procedimentos da SYN. A BR Properties foi se desfazendo de ativos, reduzindo capital e distribuindo proventos aos acionistas. No fim das contas, passou a ser mais vantajoso para a BR vender os imóveis direto para compradores, pois os ativos tinham mais valor no mercado imobiliário que no mercado financeiro.
A empresa também estava barata para fechar capital. O valor contábil da empresa era de cerca de R$ 160 por ação, segundo o laudo de uma consultoria contratada para a oferta pública de aquisição (OPA), e a empresa propôs recomprar a R$ 117. Quem tinha os papéis em carteira se deu bem – no último pregão com BRPR3 negociada em bolsa, a cotação foi de R$ 65,58 no fechamento.
A SYN parece estar no mesmo caminho. Antiga Cyrela Commercial Properties é uma das principais empresas de aquisição, locação, venda e desenvolvimento de imóveis comerciais no Brasil, a companhia tem tudo encaminhado para se deslistar.
Mesmo que o fechamento de capital não se concretize, completou o gestor, o panorama indica que a venda de mais ativos e o pagamento de gordos dividendos é o novo modus operandi da SYN Prop e Tech.
As ações da SYN fecharam cotadas a R$ 11 nesta quinta-feira.