A partir do cap rate, ou taxa de capitalização, é possível descobrir fundos de investimento imobiliário (FII) mais vantajosos, pois ele indica a taxa de retorno esperada de um imóvel. A taxa representa a porcentagem gerada do aluguel anual de um imóvel sobre o valor da propriedade.
Por exemplo, um empreendimento avaliado em R$ 120 mil que seja alugado por R$ 1 mil mensais terá R$ 12 mil ao fim do ano. Ou seja, o cálculo é 12 mil / 120 mil, do qual obtém-se um cap rate de 10% — ou seja, é esse o potencial retorno do investimento.
A analista de FII da Eleven Financial, Alexia Wiezel, explica que quanto maior o cap rate, mais atrativo está o fundo/ativo, pois significa que maior será o retorno para o investidor.
Contudo, como qualquer outro investimento, os fundos imobiliários possuem riscos, que afetam diretamente a taxa de capitalização.
Riscos
O principal risco que pode afetar o cap rate de qualquer ativo imobiliário é a vacância, segundo Wiezel, pois a ausência de locatários deixa impede a propriedade de gerar renda, afetando a receita do FII.
Há ainda o risco de inadimplência, ou seja, de os locatários darem calote, também afetando a receita do fundo.
Por fim, existe o risco de regularização, que constitui o perigo de perda de licença de funcionamento por conta de algum impasse junto a órgãos públicos.
FIIs mais atrativos
No cenário atual, “vemos que o cap rate de ativo real, ou seja, fundo de tijolo bom, seria acima de 10%”, afirma a analista. Dos fundos disponíveis, o especialista aponta alguns com cap rate atrativos.
Para a analista da Eleven, os fundos com as melhores taxas são Green Tower [GTWR11] e RBR Properties [RBRP11], direcionados para escritórios, Brescia [BRCO11], VBI Logístico [LVBI11], que investem em galpões, Malls Brasil [MALL11], Vinci [VISC11] e XP Malls [XPML11], voltados para shoppings.
